业主能否做诉讼主体？什么地方才是业主的公有部分？开发商随意出售车位是否合法？近日，最高人民法院就《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）》首次向社会公布并公开征求意见，引起了社会各界的热议，有业主代表拍手称快，认为征求意见稿有可能解决长期困扰业主的几大问题。焦点之一
业委会以后有权告开发商？
“业主和业委会现在也能告开发商了。”景洲大厦业委会主任邹家健仔细地看过了司法解释的征求意见稿后提出，意见稿首先解决了业主和业委会在司法诉讼方面的尴尬身份。
邹家健说，因为注册资金等因素，业委会是否具备诉讼主体资格存在很大争议，但是意见征求稿的第十三条对此作出明确规定，业主共同权益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的，原告的诉讼主体资格按照下列方式确定，已经选举出业主委员会的，为业主委员会，没有选举出业主委员会，或者业主委员会怠于行使权力的，为业主大会或者业主。有关业主共同权益的生效裁判，对全体业主具有约束力，其诉讼利益归属于全体业主。 所以，假如该意见稿通过，业主在保障自己利益时，就有了法律保证，有利于业主的依法维权，当业主的公共利益受到侵害时，业主和业委会可以直接向法院提起诉讼。
广东省国欣律师事务所陈兆兴律师告诉记者，以前，按照民事诉讼法规定，可以作为原告主体的有自然人和法人，但是业委会并不属于法人，业委会和业主大会作为原告是不合法的。所以假如业主和物管之间发生纠纷，业主只能召集所有业主上法院告物管公司。如今，业委会可以作为原告主体，这有利于业主维护自身权益。
焦点之二
意见稿焦点之小区共有部分产权归谁？
一直以来，小区内业主的共有部分到底归属何方，成为了业主们的头疼问题。家住福田区的杨小姐告诉记者，不久前，小区管理处将小区架空层中的一个玻璃房租给了一家艺术中心，艺术中心就在此经营招生。每天，玻璃房中传出的钢琴声吵到其他住户的休息。可因为杨小姐当初购买的是二手房，没有看过购房合同，不知道架空层到底是归属开发商还是业主。
《物权法》将建筑区划内的建设用地使用权，专有部分以外的建筑物部分，以及建筑区划内建筑物以外的其他公共场所、公用设施认定为业主的共有部分。杨小姐说，《物权法》虽然有作出划分，可是划分的细节并不明确，普通市民很难循着模糊的界限去判断哪些地方才属于业主的共有部分。
邹家健表示，以前，业主可能只知道居住的房子是属于自己的专有部分，对于专有部分以外的建筑物的范围却无法明确，意见稿刚好补充了这一空白，对专有部分意外的建筑物做出明确规定。譬如，物业服务用房、外墙面、楼顶平台（根据规划文件规定专属于单个业主的除外）、大堂、楼梯、过道等属于业主共有部分；围墙、大门、车棚、公共健身设施等以及公共照明、安保、供电、供水、供热、供气、有线电视设施属于共有公共设施。
陈兆兴律师肯定了意见稿对共有部分的解释，但是，他认为，有些小区开发商在销售楼盘时，会赠送一些绿地给一楼业主，虽然也是共有部分，但是假如已经在合法合同中有明确规定，就得依照合法合同办事。
焦点之三
民宅商用损害他人要赔偿？
在深圳，民宅商用已经不是新鲜事了，走过一栋住宅楼，随处可见住宅楼阳台上悬挂着的广告，有家教、家政，甚至还有人在住宅楼内开起了酒楼，在深圳，这一直是个有争议的热点话题，屡禁不止，至今依然在一些小区内存在。市民黄先生就曾为民宅商用和其他业主有过矛盾，他告诉记者，民宅商用让大量流动人员出入住宅社区，也带来了严重的治安管理问题，增加了消防和安全隐患，带来了失窃、环境污染、资源配置冲突等一系列问题。
景洲大厦从２００６年１１月１日开始全面禁商，邹家健说，这是景洲大厦４００多户业主日前通过民主投票表决的决议。在深圳，民宅商用是个历史问题，以前并没有明确规定哪些楼属于民宅，哪些楼属于商用楼，这份意见稿补充了对《物权法》中关于民宅商用的解释。
意见稿中明确提到，业主未经有利害关系的业主同意，将住宅改变为经营性用房，有利害关系的业主请求排除妨害或者恢复原状的，应予支持。造成损害的，并应负赔偿责任。在第十条再次明确，建筑区划内经营性用房的业主或者占有使用人从事经营活动，严重影响其他业主正常居住和生活环境的安全或安宁，受到损害的业主请求排除妨害的，应予支持。造成损害的，并应负赔偿责任。
焦点之四
车位能否租给外人？
家住深圳市中心区的秦小姐向记者反映，有一天晚上１１点多钟，她已经上床睡觉，突然被一阵急促的门铃声吵醒。打开门，小区保安一脸抱歉，让她将停在小区地下停车场的车子开走。秦小姐反驳说，车位上没有明确是哪一辆车的停车位。保安无奈告诉秦小姐，那个停车位的业主还没有买车，但是已经买了停车位，他看到有车停放在停车位上，就投诉至管理处，要求把车移走。秦小姐告诉记者，停车位的买卖只能加剧停车难的问题。
开发商能否买卖停车位一直是深圳的热门话题，本报曾多次进行跟踪报道。《物权法》作出规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《物权法》颁布后，虽然有了规定，但实际操作却存在困难，此次，意见稿第四条进一步明确，建设单位在没有确保每一户业主在办理房屋入住手续后四年内，按照规划文件中有关车位、车库配比的规定，通过购买或者承租等方式取得或者使用一个建筑区划内规划用于停放汽车的车位或者车库的情况下，将其通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人的，应当认定为违反物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”规定的情形。
陈兆兴律师认为，此意见稿较为积极的地方是，明确规定了车位应先满足业主需求，停车位不得售卖给业主以外的人。但是，如今的停车位并未按照实际业主数量而定，很多业主家中不止有一辆车，车位远远不够，开发商依然可以在业主中销售停车位使用权。意见稿应该明确，停车位不仅不能销售给外人，也不能销售给业主，所以意见稿对业主的保护仍不够充分。其次，意见稿中关于“办理房屋入住手续后四年”的规定不符合实际，年限过短，依然保护不了业主的利益。(记者 郑健阳)
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